行政書士試験の民法では、「法定地上権」は毎年のように出題される重要テーマです。

しかし、多くの受験生が混乱する論点があります。

「建物を建て替えても法定地上権は存続する」という判例がある一方で、「再築建物には法定地上権は成立しない」という判例も存在するからです。

「結局どちらが正しいの？」

そう疑問に思った受験生も多いのではないでしょうか。

実は、この2つは一見似ているようで、まったく異なる場面を扱っています。

ポイントは、

「法定地上権がすでに成立しているのか、それともこれから成立する場面なのか」

という違いです。

今回は平成23年度行政書士試験で出題された問題を題材に、最高裁判例や大審院判例を交えながら詳しく解説します。

問題

次の記述は正しいでしょうか。

土地及び建物に共同抵当権が設定された後、建物が滅失し、新たに建物が再築された。その後土地について抵当権が実行された場合、再築時点で土地抵当権者が再築建物について土地抵当権と同順位の共同抵当権の設定を受けた等の特段の事情がない限り、再築建物のために法定地上権は成立しない。

答え：○（正しい）

（最高裁平成9年2月14日）

法定地上権とは？

まずは法定地上権の基本を確認しましょう。

法定地上権とは、

土地と建物が同じ所有者に属していたものが、抵当権の実行によって別々の所有者となった場合、建物を保護するため法律上当然に成立する地上権です。

例えば、

Ａ
├─土地
└─建物
      ↓
土地・建物に共同抵当権設定
      ↓
競売
      ↓
土地→Ｂ
建物→Ａ

このままではＡは他人の土地上に建物を所有することになり、建物を利用できなくなってしまいます。

そこで民法は、建物を保護するために法定地上権を認めています。

今回のケースは何が違うのか？

今回のケースを時系列で整理すると次のようになります。

① 土地・建物に共同抵当権設定
　　　　↓

② 建物が滅失
　　　　↓

③ 新しい建物を建築
　　　　↓

④ 土地が競売

ここで重要なのは、

共同抵当権を設定した当時、新しい建物はまだ存在していなかった

ということです。

なぜ法定地上権が成立しないのか？

例えば銀行が次のように融資したとします。

土地　3,000万円
建物　1,000万円

合計4,000万円

ところが火災などで建物が滅失すると、

土地のみ

となります。

銀行（抵当権者）としては、

「建物がなくなった以上、更地として競売できる」

という期待を持っています。

つまり、

法定地上権の負担がない土地

として担保価値を評価しています。

法定地上権が成立すると土地価格は下がる

もし新しく建てた建物のために法定地上権が成立すると、

土地
↑
新建物が利用可能

という状態になります。

すると土地を取得した人は自由に利用できません。

その結果、

更地

↓

建物利用権付き土地

となり、

土地価格は下がる可能性があります。

つまり、

抵当権者が予定していなかった担保価値の減少が生じてしまいます。

最高裁平成9年2月14日判決

そこで最高裁は、

原則として再築建物には法定地上権は成立しない

と判断しました。

理由は、

抵当権者は建物滅失後、

更地としての担保価値

を期待しているからです。

もし新建物にも法定地上権を認めれば、

抵当権者の利益を害することになります。

例外もある

もっとも、

すべての場合に法定地上権が成立しないわけではありません。

例えば、

建物を再築した際、

土地抵当権者が

新建物にも土地と同順位の共同抵当権

を設定していた場合です。

土地
＋
新建物

↓

共同抵当

この場合、

抵当権者は新建物を含めて担保価値を評価しています。

つまり、

新建物の存在を前提として融資を継続しているため、

法定地上権が成立しても不利益はありません。

そのため、

このような特段の事情がある場合には法定地上権が成立します。

「建て替えても法定地上権は消えない」という判例との違い

ここが行政書士試験で最も狙われるポイントです。

受験生からよく質問されます。

「建物を建て替えても法定地上権は残る判例があったと思います。」

その記憶は正しいです。

しかし、

それは今回とは全く別の場面です。

ケース①　法定地上権成立後に建て替えた場合

時系列は次のようになります。

共同抵当

↓

競売

↓

法定地上権成立

↓

建物建て替え

この場合、

法定地上権はすでに成立しています。

つまり、

建物を建て替えても、

土地を利用する権利そのものは消滅しません。

建物が新しくなっただけで、

法定地上権はそのまま存続します。

ケース②　今回の判例

今回はこちらです。

共同抵当

↓

建物滅失

↓

建物再築

↓

競売

この時点では、

まだ法定地上権は一度も成立していません。

つまり、

「新建物について新たに法定地上権を成立させるか」

という問題になります。

そのため最高裁は、

抵当権者保護の観点から、

原則として法定地上権を認めませんでした。

さらに重要な判例があります

実は行政書士試験では、もう一つ覚えておくべき判例があります。

それが

大審院昭和10年8月10日判決

です。

土地だけに抵当権が設定されていた場合

この判例では、

土地だけに抵当権が設定されていました。

土地（抵当権）

建物（抵当権なし）

↓

建物滅失

↓

再築

↓

競売

この場合、

判例は

新建物にも法定地上権が成立する

と判断しました。

なぜ結論が違うのか？

ここが試験最大のポイントです。

共同抵当の場合は、

土地
＋
建物

の両方が担保でした。

しかし、

昭和10年判例では、

土地だけ

が担保です。

つまり、

抵当権者は最初から

建物が土地上に存在すること

を前提に融資しています。

さらに、

建物が存在する以上、

競売になれば法定地上権が成立する可能性も当然に予想できます。

そのため、

建物が建て替えられても、

担保価値は本質的には変わらないと考えられます。

これが共同抵当の場合との大きな違いです。

3つの判例を比較して整理しよう

行政書士試験での覚え方

試験では、

「建て替え」という言葉だけで判断しないこと

が大切です。

次の順番で考えれば迷いません。

① 抵当権は何に設定されている？

• 土地だけ
• 土地・建物の共同抵当

まずここを確認します。

② 法定地上権はすでに成立している？

成立後の建て替えなら、

法定地上権はそのまま存続します。

③ まだ法定地上権が成立していない？

この場合は、

新たに法定地上権を認めるかが問題になります。

共同抵当なら、

原則として成立しません。

試験対策ワンポイント

行政書士試験では、法定地上権に関する問題は毎年のように出題されます。

しかし、難しい条文を暗記するよりも、

「抵当権者を保護する判例なのか、それとも建物所有者を保護する判例なのか」

という視点で考えると理解しやすくなります。

共同抵当のケースでは、抵当権者の担保価値を守るために法定地上権は原則成立しません。

一方、土地だけに抵当権が設定されているケースでは、抵当権者はもともと建物の存在を前提としているため、新建物にも法定地上権が認められます。

さらに、一度法定地上権が成立してしまえば、建物を建て替えてもその権利は消滅しません。

まとめ

法定地上権に関する判例は、次の3つをセットで理解しましょう。

• 土地・建物の共同抵当後に建物を再築した場合
  　→ 原則として法定地上権は成立しない（最判平成9年2月14日）
• 土地だけに抵当権が設定された後に建物を再築した場合
  　→ 新建物にも法定地上権が成立する（大審院昭和10年8月10日）
• 法定地上権が成立した後に建物を建て替えた場合
  　→ 法定地上権はそのまま存続する

この3つの判例を比較して理解すれば、行政書士試験で出題される法定地上権の問題は十分に対応できます。

「共同抵当なのか」「土地のみ抵当なのか」、そして「法定地上権がすでに成立しているのか」を必ず確認すること。

これが法定地上権の問題を解く最大のポイントです。